미분양 아파트 주택수 포함되는지?

미분양아파트주택수

📋 목차

• 미분양 아파트 분양권이란?
• 주택 수 포함 여부 기준
• 청약 기준: 무주택 인정
• 취득세 기준: 주택 수 포함
• 양도세 기준: 다주택 적용
• 종부세 기준: 등기 전 미포함
• FAQ

🏠 미분양 아파트 분양권이란?

미분양 아파트란 건설사에서 분양했지만 일정 기간 동안 주인을 찾지 못한 주택을 의미해요. 계약이 완료되지 않은 상태이기 때문에 구매자는 청약 없이도 직접 계약할 수 있다는 특징이 있어요.

분양권 상태에서는 실거주나 투자를 위한 선택지가 다양해요. 하지만 세금이나 청약 규정에서 적용 기준이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 명확한 이해가 필요해요.

 

📌 미분양 아파트 분양권과 일반 분양권 차이

구분	미분양 아파트	일반 분양권
계약 방식	청약 없이 계약 가능	청약 당첨자만 계약 가능
세금 적용 기준	등기 전후 기준 다름	초기 분양 계약 시점부터 적용

 

🏡 주택 수 포함 여부 기준

미분양 아파트 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부는 적용되는 법령과 세금 기준에 따라 다르게 해석돼요.예를 들어, 청약에서는 무주택으로 인정되지만, 취득세와 양도소득세에서는 다주택자로 간주될 수 있어요.

📌 주택 수 포함 여부 기준 비교

구분	포함 여부	설명
청약	❌ 미포함	무주택자로 인정됨
취득세	✅ 포함	다주택자 취득세 중과 가능
양도세	✅ 포함	양도세 중과 가능
종부세	❌ 미포함	등기 전까지 제외

 

즉, 청약과 종부세에서는 미포함되지만, 취득세와 양도소득세에서는 다주택자로 간주될 수 있어요.

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🏠 청약 기준: 미분양 아파트 분양권은 무주택으로 인정

청약 신청 시 미분양 아파트 분양권을 보유하고 있어도 ‘무주택자’로 인정돼요.분양권 상태에서는 기존 주택이 없는 것으로 간주되므로, 특별공급(생애최초, 신혼부부, 다자녀 등) 신청이 가능하다는 점이 큰 장점이에요! 

📌 미분양 분양권이 무주택으로 인정되는 이유

• 분양권 상태에서는 실제 주택 소유권이 없기 때문
• 청약 시 주택 수 판단 기준은 ‘등기 여부’
• 따라서 미분양 분양권은 무주택자로 간주됨

📌 예시: 미분양 아파트 계약 후 청약 가능 여부

상황	무주택 인정 여부	청약 가능 여부
기존에 주택이 없는 상태에서 미분양 분양권 계약	✅ 무주택 인정	🔹 청약 가능
기존에 1주택 보유 중이고 미분양 분양권 추가 계약	❌ 무주택 아님	🚫 특별공급 불가능

즉, 무주택자를 유지하면서 추가 청약을 고려하는 경우, 미분양 아파트 분양권을 계약하는 것이 전략적으로 유리할 수 있어요! 하지만, 취득세 기준에서는 미분양 아파트 분양권도 주택 수에 포함된다는 점, 알고 계셨나요? 

💰 취득세 기준: 미분양 분양권도 주택 수 포함

청약과 달리, 취득세 계산에서는 미분양 아파트 분양권도 주택으로 인정돼요.즉, 기존 주택이 있는 상태에서 미분양 아파트 분양권을 추가로 취득하면 다주택자로 간주되어 취득세가 중과될 수 있어요.

📌 취득세율 (2020년 8월 12일 개정 기준)

보유 주택 수	취득세율	적용 조건
1주택	1~3%	일반세율 적용
2주택	8%	조정대상지역 내 추가 취득 시
3주택 이상	12%	조정대상지역 내 추가 취득 시

즉, 미분양 아파트를 분양받아도 기존 주택이 있다면 취득세 부담이 커질 수 있으니 신중한 계획이 필요해요!

📌 취득세 절세 전략

• 기존 주택을 먼저 처분한 후 미분양 아파트를 취득하면 취득세 중과를 피할 수 있어요.
• 조정대상지역이 아닌 곳에서 분양받으면 취득세 부담이 낮아질 수 있어요.
• 부부 공동명의로 취득하면 세금 부담이 분산될 수 있어요.

📈 양도소득세 기준: 미분양 아파트 분양권도 다주택 포함

미분양 아파트 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 매도하면, 양도소득세 계산 시 다주택자로 간주될 수 있어요. 특히, 2021년 1월 1일 이후 개정된 세법에 따라 분양권도 주택 수에 포함되면서 양도세 중과 대상이 될 가능성이 높아요.

📌 양도소득세율 (2021년 개정 기준)

주택 수	양도세율	적용 조건
1주택	6~45%	일반세율 적용
2주택 (조정대상지역)	+20% 중과	기본세율 + 중과세율
3주택 이상 (조정대상지역)	+30% 중과	기본세율 + 중과세율
분양권 양도	50~70%	보유 기간과 관계없이 적용

 미분양 아파트 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 매도하면, 기존 주택의 양도세가 중과될 수 있으므로 주의해야 해요!

📌 양도소득세 절세 전략

• 기존 주택을 먼저 매도한 후 미분양 아파트를 등기하면 다주택 중과세를 피할 수 있어요.
• 분양권을 바로 양도하면 세율이 높아지므로, 전매보다는 등기 후 매도를 신중히 고려하는 것이 좋아요.
• 비조정대상지역의 주택을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.

이제 종합부동산세(종부세) 기준에서 미분양 아파트 분양권이 어떻게 적용되는지 알아볼까요? 😉

🏦 종합부동산세 기준: 등기 전까지 주택 수 미포함

미분양 아파트 분양권은 소유권 이전 등기 전까지는 종합부동산세(종부세) 계산 시 주택 수에 포함되지 않아요.

즉, 분양권 상태에서는 종부세 부담이 없으며, 실제 등기 이후에만 과세 대상이 돼요.

📌 종부세 부과 기준

상황	종부세 부과 여부	비고
미분양 분양권 보유	❌ 부과 안 됨	소유권 이전 전까지는 과세 제외
미분양 아파트 등기 완료	✅ 부과	다주택자는 중과 가능

미분양 아파트 분양권을 보유 중이라면 종부세 부담이 없지만, 소유권 등기를 마친 후에는 다주택자로 간주될 수 있으므로 유의해야 해요.

📌 종부세 절세 전략

• 기존 주택을 먼저 처분한 후 미분양 아파트 등기를 하면 종부세 부담을 줄일 수 있어요.
• 부부 공동명의로 등기하면 1인당 공제금액이 늘어나 세 부담을 완화할 수 있어요.
• 종부세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 주택을 처분하면 해당 연도 종부세를 피할 수 있어요.

 

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