2025. 4. 22. 13:58ㆍ청약 분양정보
2025년 다주택자 보유세 계산 방법
부동산을 두 채 이상 소유한 다주택자라면 '보유세'가 꽤나 신경 쓰이는 항목 중 하나예요. 정부는 부동산 투기를 억제하고 실거주를 유도하기 위해 다주택자에게 일반보다 높은 세율을 적용하고 있어요.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘고, 각각 적용 기준과 세율, 공제 항목이 달라요. 이 글에서는 2025년 기준으로 다주택자가 보유세를 어떻게 계산하는지, 세금 부담을 줄일 수 있는 방법까지 하나씩 정리해볼게요.
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실제로 제가 생각했을 때 다주택자의 세금 계산은 단순한 수치 계산이 아니라, 제도 변화와 부동산 시세까지 함께 고려해야 하는 복잡한 전략 같아요. 그러니 꼼꼼하게 확인해보는 게 정말 중요해요!
그럼, 본격적으로 하나하나 짚어보면서 다주택자 보유세 계산의 핵심을 알아볼게요.
🏠 다주택자 보유세란?
다주택자 보유세는 두 채 이상의 주택을 가진 사람에게 부과되는 세금이에요. 이는 일반 1주택자에 비해 높은 세율이 적용되는 것이 특징이에요. 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 다주택자에게 세금 부담을 높이는 방향으로 제도를 운영해오고 있어요.
2025년에도 이러한 기조는 계속 유지되고 있으며, 특히 투기지역이나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 더 강화되었어요. 주택 수가 많을수록, 그리고 공시가격이 높을수록 더 많은 보유세를 내게 되죠.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지로 나뉘며, 이 두 가지는 성격도 다르고 계산 방식도 달라요. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 세금으로 매년 7월과 9월 두 번에 걸쳐 납부하게 돼요. 종합부동산세는 국세청에서 부과하며, 매년 12월에 한 번 내요.
이 보유세들은 단순히 부동산 가격만 가지고 계산되지 않아요. 공정시장가액비율, 공시지가, 세대별 합산 여부 등 복잡한 요소들이 반영돼서 정확한 계산을 위해선 꼼꼼한 확인이 필요하답니다.
📋 주요 용어 정리 표
| 용어 | 의미 |
|---|---|
| 공시가격 | 정부가 평가한 주택의 공식 가격 |
| 공정시장가액비율 | 세금 계산 시 공시가격에 적용되는 비율 |
| 재산세 | 지방세로, 소유 부동산에 대해 매년 부과 |
| 종부세 | 일정 기준 초과 시 국가가 부과하는 세금 |
다주택자라면 내 집의 공시가격과 종부세 기준금액을 반드시 확인해야 해요. 기준금액은 1세대 1주택자의 경우와 일반 다주택자 간에도 차이가 있으니 체크는 필수랍니다.
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📊 보유세 구성 요소
다주택자에게 부과되는 보유세는 두 가지 주요 세금으로 구성돼 있어요. 바로 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(종부세)’인데요, 이름은 비슷해 보여도 성격과 계산 방식이 다르답니다.
재산세는 말 그대로 특정 부동산을 소유하고 있다는 사실에 대해 매년 지방자치단체가 부과하는 세금이에요. 주택의 공시가격이 일정 금액 이상이면 재산세가 부과돼요. 납부 시기는 7월과 9월이고, 금액이 크면 두 번에 나눠서 납부할 수 있어요.
종부세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게만 부과되는 세금이에요. 공시가격의 합산 금액이 6억 원(1주택자는 12억 원)을 초과하면 과세 대상이 돼요. 특히 다주택자는 기본공제가 낮고, 과세 표준 구간도 빠르게 올라가기 때문에 부담이 커질 수밖에 없어요.
2025년 기준으로는 세 부담 완화 조치가 일부 적용되긴 했지만, 조정대상지역에 주택을 보유 중이라면 여전히 무거운 세금이 부과돼요. 재산세는 시·군·구에서, 종부세는 국세청에서 따로 고지하니까 헷갈리지 않게 확인해야 해요.
보유세 구성요소 비교표
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 공제 기준 | 1주택자 9억 원 | 1주택자 12억 원 |
| 납부 시기 | 7월/9월 | 12월 |
다주택자는 이 두 가지 세금이 함께 부과되기 때문에 실제 부담이 더 커져요. 특히 세대 합산으로 공시가격을 넘어가는 경우, 종부세까지 부과되니 주의해야 해요. 합산 기준, 세대 분리 요건 등을 꼼꼼히 살펴야 한다는 점, 기억해두세요!
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세율과 계산 방식
다주택자의 보유세 계산은 단순히 “집값의 몇 퍼센트를 낸다”로 끝나지 않아요. 여러 가지 단계와 조건, 공제 항목을 거쳐 최종 세액이 결정되죠. 복잡해 보여도 순서대로 살펴보면 이해하기 쉬워요!
먼저, 주택의 공시가격이 시작점이에요. 이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하죠. 공정시장가액비율은 2025년 기준으로 재산세는 60%, 종부세는 80%로 책정돼 있어요.
그다음 단계는 누진세율을 적용하는 거예요. 누진세율이란, 과세표준이 커질수록 더 높은 세율을 적용한다는 뜻인데요, 다주택자의 경우 이 세율 구간이 빠르게 높아져요. 특히 조정대상지역 3주택 이상 소유자는 최대 6%까지 적용받을 수 있답니다.
예를 들어, 공시가격 총액이 15억 원인 2주택 보유자의 경우, 각종 공제 후 과세표준에 따라 종부세와 재산세를 따로 계산해야 해요. 이때 적용되는 세율은 세부 조건에 따라 바뀌니, 단순 계산기로 대략적인 예측은 가능해도 실제 세액은 전문가의 도움을 받는 게 안전해요.
2025년 종합부동산세율표 (다주택자)
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.6% |
| 3억 ~ 6억 원 | 1.2% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.8% |
| 12억 ~ 50억 원 | 2.5% |
| 50억 초과 | 6.0% |
재산세 역시 주택 가액에 따라 0.1%~0.4%의 세율이 적용돼요. 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등 건물 유형에 따라 다르고, 면적이나 세대 수에 따라 차등 적용되기 때문에 정확한 유형 확인도 중요해요.
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실제 사례로 보는 계산
이제 실제 사례를 통해 다주택자의 보유세가 어떻게 계산되는지 살펴볼게요! 2025년 기준으로, 서울 강남구에 아파트 1채, 경기도 용인시에 아파트 1채를 보유한 2주택자를 예로 들어볼게요.
▶ 강남구 아파트 공시가격: 13억 원
▶ 용인 아파트 공시가격: 5억 원
▶ 총 공시가격 합계: 18억 원
종부세 대상 기준이 6억 원(1주택자는 12억 원, 일반 다주택자 기준)임을 고려하면, 이 사례는 종부세 과세 대상이 돼요. 과세표준은 총 공시가격에 공정시장가액비율(80%)을 곱하고, 기본공제 6억 원을 뺀 값으로 계산해요.
즉, 과세표준 = (18억 × 0.8) - 6억 = 14.4억 - 6억 = 8.4억 원이에요. 여기에 종부세 누진세율을 적용하면 약 1200만 원 정도의 종부세가 산출돼요. 이 금액은 추가로 부과되는 농어촌 특별세와 함께 납부하게 돼요.
사례 계산 요약표
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 총 공시가격 | 18억 원 |
| 공정시장가액비율 적용 후 | 14.4억 원 |
| 기본공제 (다주택자) | 6억 원 |
| 과세표준 | 8.4억 원 |
| 예상 종부세 | 약 1,200만 원 |
재산세도 별도로 부과돼요. 강남구 아파트는 13억 원이기 때문에 약 400만 원의 재산세가 부과될 수 있고, 용인 아파트도 약 150만 원 수준이에요. 이를 합치면 보유세 총합이 1,750만 원 이상이 될 수 있어요.
실제 계산에서는 공제 항목, 고령자 및 장기보유 세액공제, 임대사업자 등록 여부, 주택임대소득 여부 등에 따라 금액이 달라질 수 있어요. 그러니 대략적인 가이드를 잡되, 정확한 세액은 세무사 상담이 도움이 될 수 있어요.
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절세 전략 및 유의사항
보유세는 금액이 크다 보니 다주택자라면 누구나 절세 방법을 고민하게 돼요. 세법이 매년 조금씩 바뀌는 만큼, 가장 중요한 건 최신 제도에 따라 ‘적법하게’ 줄이는 전략이에요. 이제 절세를 위한 핵심 포인트들을 하나씩 알려줄게요!
첫 번째는 ‘1세대 1주택자’ 판정을 받는 거예요. 1주택자에게는 공제액도 크고 세율도 낮아지기 때문에, 나머지 주택을 처분하거나 세대 분리를 통해 1주택 요건을 갖추면 유리해요. 단, 세대 분리 요건은 까다로우니 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 해요.
두 번째는 ‘장기보유·고령자 세액공제’ 활용이에요. 같은 집을 15년 이상 보유하거나, 만 60세 이상 고령자일 경우 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있어요. 하지만 두 공제는 합산해서 최대 80%까지만 가능하니, 중복 계산에 유의해야 해요.
세 번째는 ‘임대사업자 등록’이에요. 일정 조건을 충족하는 경우 종부세 합산배제 또는 재산세 감면 혜택을 받을 수 있어요. 다만, 임대사업자 제도는 정부 정책에 따라 혜택이 축소되거나 중단될 수 있으므로 사전 체크는 필수랍니다.
절세 포인트 정리표
| 절세 전략 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 전환 | 공제 금액 증가 + 세율 인하 |
| 장기보유/고령자 | 최대 80%까지 세액공제 가능 |
| 임대사업자 등록 | 합산배제 및 세금감면 혜택 |
| 세대분리 활용 | 부담 분산 및 요건 충족에 유리 |
다주택자일수록 단기보다는 중장기적으로 절세 계획을 세워야 해요. 재산세는 매년 부과되고 종부세도 해마다 누진세 구조를 따르기 때문에, 몇 년 간의 전체 그림을 보고 전략을 짜는 게 좋아요. 매도 타이밍이나 증여 등도 고려대상이죠.
또한, 세무서나 홈택스에 미리 상담을 요청하거나, 시뮬레이션 시스템을 이용해 예상 세액을 계산해보는 습관을 들이면 실수를 줄일 수 있어요. 요즘은 모바일 앱으로도 확인 가능하니, 간편하게 활용해보세요.
세금 줄이는 방법은?
보유세 부담을 줄이기 위한 방법은 단순히 ‘적게 보유하자’가 아니에요. 세법 구조를 이해하고, 다양한 제도들을 전략적으로 활용하는 것이 핵심이에요. 지금부터 구체적인 방법을 하나씩 소개할게요.
먼저, 공시가격 조정 신청을 활용해보세요. 공시가격이 실제 시세보다 지나치게 높게 책정된 경우, 정당한 사유가 있다면 이의 신청을 통해 낮출 수 있어요. 이는 보유세 계산의 출발점이 되는 기준이라 매우 중요해요.
다음은 세대 분리예요. 부모와 자녀가 각각 독립된 세대로 인정받으면 주택 수 합산이 되지 않아서 종부세 과세 기준에서 벗어날 수 있어요. 다만, 실제로 생계를 달리하고 있어야 하며, 주소지나 세대주 요건이 충족돼야 해요.
증여도 좋은 절세 방법이에요. 예를 들어 고령 부모가 자녀에게 일부 주택을 증여함으로써 보유 주택 수를 줄일 수 있어요. 물론 증여세도 고려해야 하지만, 보유세 부담이 장기적으로 큰 경우라면 효과적일 수 있어요.
절세 효과별 세금 줄이기 방법
| 방법 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 공시가격 이의신청 | 공시가격 조정으로 과세표준 낮춤 | 보유세 인하 |
| 세대 분리 | 주택 수 합산 제외 | 종부세 면제 가능 |
| 증여 | 자녀에게 일부 주택 이전 | 보유 주택 수 감소 |
| 1주택자로 전환 | 매도 또는 양도 | 공제 확대, 세율 인하 |
이외에도 소형주택 위주로 보유하거나, 시세차익이 적은 지역으로 재편성하는 것도 세금 부담을 낮추는 방법이 될 수 있어요. 주택 수는 같아도 공시가격에 따라 세액은 큰 차이를 보이니까요.
마지막 팁! 국세청 홈택스의 ‘보유세 자동 계산기’를 활용하면, 내 상황에 맞는 보유세 추정을 미리 확인할 수 있어요. 특히 세대별 합산과 고령자 공제 여부도 반영되기 때문에 아주 유용하답니다.
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❓ FAQ
Q1. 다주택자가 종부세를 피할 수 있는 방법이 있나요?
A1. 세대 분리, 증여, 매도를 통한 1주택 전환 등이 있어요. 임대사업자 등록으로도 일부 합산 제외 가능해요.
Q2. 1세대 1주택 기준은 무엇인가요?
A2. 세대원 전원이 1주택만 보유하고 있고, 다른 주택은 없다는 조건을 만족해야 해요. 세대 분리 여부도 중요해요.
Q3. 공시가격은 어디서 확인하나요?
A3. 한국부동산원 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 확인할 수 있어요. 주소 입력만으로 간편하게 조회돼요.
Q4. 고령자 공제는 몇 세부터 받을 수 있나요?
A4. 만 60세 이상부터 가능하고, 만 70세 이상이면 최대 40%까지 세액 공제를 받을 수 있어요.
Q5. 종부세는 1년에 몇 번 내야 하나요?
A5. 매년 한 번, 12월에 부과돼요. 단, 농어촌 특별세도 함께 납부해야 하므로 예상보다 금액이 클 수 있어요.
Q6. 보유세 자동 계산 방법이 있나요?
A6. 국세청 홈택스에서 제공하는 계산기를 통해 간단한 정보 입력만으로 자동 계산할 수 있어요.
Q7. 증여받은 주택은 종부세 대상에서 빠지나요?
A7. 증여받은 주택도 본인 명의로 등록되면 종부세 대상이에요. 다만, 주택 수 조정에는 도움이 될 수 있어요.
Q8. 지금 바로 클릭하고 싶은 핵심 질문은?
A8. “내가 실제 낼 보유세는 얼마일까?” 이 질문에는 홈택스 계산기를 이용해 즉시 확인해보는 게 제일 정확해요!
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